■New!!「依頼書」による退去前の解決事例！■
□事案の概要
・平成２３年９月愛知県Ｙさん
・入居年数１０年
・敷金２４０，０００円
・きれいに使っていたが、契約書の特約があり、ご相談を受けた
・退去前に「依頼書」を使って交渉し、２０万円の返還で合意
□依頼時の状況
保証金約２４万円を預託していたＳさんは、１０年間とてもきれいに部屋を使用していましたが、契約書の条項に畳や障子、襖の張替え、壁の塗替え、クロスの交換、ハウスクリーニング費用を借主の負担とする記載があるのを心配して、ご相談を受けました。
Ｓさんは、入居時の状態をきちんと写真に収めており、ご自身の過失についても詳細に文書に記載して、しかも、大家さんとの穏便な交渉を希望されていましたので、喜んでご依頼に応じました。
□解決に至る経緯
賃貸契約書を拝見したところ、確かに上記の記載がありましたが、記載内容には不明確な点が多く、他方で自然損耗は借主の負担としないとする法律上の原則は記載されています。また、末尾に特約事項の記載はなく、重要事項説明書にも特約についての記載は一切されていませんでした。
Ｓさんと話し合いながら、「依頼書」のタイトルで、有効な特約はないことと、原則どおりの費用負担でお互いの義務を履行する旨を文書化しました。
□お客様の声（そのまま）
先日はお世話になりました。・・・おかげさまで負担額は３万３千円と、十分納得のいく金額となりました。作成していただいた依頼書が非常に効果的で、ほぼ書面内容に沿ってスムーズに話し合うことができました。本当にいろいろありがとうございました。
■ 修繕特約で追い金の請求？！■
□事案の概要
・平成２３年○月愛知県名古屋市Ｎさん
・契約年数３年
・敷金１３０，０００円
・敷金は戻らず、さらに追い金として約５万円の請求を受けていた
・内容証明を送った結果、敷金１３０，０００円全額の返還を実現
□依頼時の状況
貸主はプロの不動産会社です。Ｎさんは、通常の使用をしていたにもかかわらず、敷金が戻らないどころか、補修費用の不足分として５万円近くの請求を受けていました。
しかも、退去の立会いも約束をすっぽかし、後日一方的に清算確認書を送ってくると言う不誠実な対応に納得がいかず、現在京都にお住まいのＮさんはわざわざ当事務所に相談を依頼してきたのです。
□解決に至る経緯
契約書には、いわゆる修繕特約が記載され、退去修繕負担割合を示す別表もつけられていましたが、修繕特約は貸主の修繕義務を免除するにとどまるものであり、賃借人に義務を負わせる趣旨のものではないとの、名古屋地裁の判例を紹介して法律的根拠を示し、また、契約書の内容自体の矛盾点も発見しましたので、その点を指摘しておきました。
内容証明が到達して数日後に、追い金を請求していたはずの不動産会社からあっさりと敷金１３０，０００円全額の振込をしていただけました。
やはり、プロの方ですので、請求の正当性をご理解いただけたようです。
□参考資料
平成２年名古屋地方裁判所判決その他
□お客様の声（そのまま）
「吉岡様
お世話になっております。
敷金の件について連絡いたします。
本日、マンションの管理会社から入金を確認しました。
吉岡さんに対応頂いたおかげです。
ご対応頂き本当にありがとうございました。」
■ ハウスクリーニング特約！？■
□事案の概要
・平成２３年○月東京都Ｈさん
・契約年数１０ヶ月
・敷金１４６，０００円
・通常使用で約１００，０００円の負担を通知してきた
・内容証明を送った結果、敷金１００，０００円の返還を実現
□依頼時の状況
ペット可の物件で、クリーニング等を借主負担とする特約がありました。クロス張替、エアコンクリーニング代などを含めて約１００，０００円の負担を求められていました。
ペットを飼っていると確かに通常より損耗・汚損の程度は大きくなり、今回もペットの臭いがするからというのが大家さんの言い分でした。
また、退去の際に大家さん本人も立ち会わず、敷金清算書を渡すわけでもなく、さらに、敷金を振りこむ様子のないまま１ヶ月ほったらかしと言う不誠実な対応がなされていました。
□解決に至る経緯
Ｈさんは老犬を買っていたのですが、ペットの飼育ができる条件で契約をしており、元来おとなしい犬で、きちんとしつけもしており、通常使用の範囲内と判断できました。
そこで、東京簡裁の判例を紹介して、今回の特約が原状回復の負担の原則を変更するものではないということを主張いたしました。
また、きちんと請求の根拠も示しておらず、貸主による一方的な敷金清算であるということで、敷金全額の返還請求（内容証明手続）をしたところ、敷金の内、１００，０００円を返還するとの妥協案を提示してきたため、Ｈさんのご意向もありましたので、その条件で受け入れることになりました。
□参考資料
平成１７年東京簡易裁判所判決
□お客様の声（そのまま）
「この度は迅速かつ丁寧な対応誠にありがとうございます。
もしも私の周りに同じような問題を抱えるような事があれば 是非吉岡様をご紹介しようと思いました。
短い間ですが 最後までお付き合いしていただき 本当にありがとうございます。」
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大家さんが原状回復の費用だと言って敷金を返してくれないが、きれいに使っていたつもりなので納得がいかない。
退去後、敷金が返ってこないばかりか、補修金の不足額を支払うよう請求されて困っている。
部屋を傷つけたりしていないので敷金を返してくれと言ったら、契約書にハウスクリーニング費用も借主が負担すると書いてあるから返すことはできないと言われた。
退去立会いの約束にも来ないで一方的に補修工事の請求書を送りつけてきた。
「退去時に行うハウスクリーニングの費用は借主が負担するって、契約書に書いてあるのでそれにしたがってもらいます。」
「即決しないと他の人に決まってしまいますよ。」と、契約書の内容も十分に説明しないで契約書に署名・捺印をすることを急がせた。
「こんな小額の敷金でうるさく言ってくる借主はあなただけだ。」
